Lei nº 14.010/2010 e a assembleia virtual

Congresso Nacional

Fomos surpreendidos com a notícia do veto do presidente Jair Bolsonaro a respeito de dois temas de nossas vivência.

A primeira dizia a respeito a proibição de despejo de inquilinos durante a pandemia, enquanto a segunda sobre a permissão ao síndico em fechar os espaços das áreas comuns.

Segundo argumentou o próprio presidente, esses vetos estariam motivados a não interferir na deliberação da comunidade condominial e a existência de diferenças regionais no que diz respeito aos efeitos da pandemia.

Confira aqui a notícia sobre o veto do presidente.

Confira aqui a íntegra da nova lei sancionada e em vigor.

Confira abaixo os textos vetados pelo presidente:

Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo a que se referem os incisos I, II, V, VII, VIII e IX do § 1º do art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.

Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.

Art. 11. Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), compete-lhe:

I – restringir a utilização das áreas comuns para evitar a propagação da Covid-19, respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;

II – restringir ou proibir a realização de reuniões e festividades e o uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação da Covid-19, vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.

Parágrafo único. As restrições e proibições contidas neste artigo não se aplicam aos casos de atendimento médico, à realização de obras de natureza estrutural ou à realização de benfeitorias necessárias.

O veto provocou uma enxurrada de perguntas de síndicos e moradores a respeito das consequências no cotidiano do condomínio, o que não poderia ser diferente visto as expectativas e as preocupações.

Imediatamente tranquilizamos a todos que o veto não traria qualquer mudança objetiva e já que ainda permaneciam outras bases para que as decisões dos condomínios pudessem ser mantidas.

Conforme exposto no início do isolamento social, as decisões são associadas aos decretos municipais e estaduais, respaldado na sobreposição do direito a vida e a saúde ao direito a propriedade.

Vale destacar que essas mesmas bases foram as que sustentaram as decisões dos síndico ao fechar os espaços, mudar os expedientes dos funcionários e outras medidas protetivas no início da pandemia.

Como informado por comunicados, áudios e nossas lives pelo Facebook, naquele momento as medidas visavam evitar aglomerações e proteger toda comunidade, inclusive funcionários.

Sem contar que as medidas apenas foram associativas aos decretos municipais e estaduais quando esses proibiram eventos, reuniões, piscina e outras atividades na cidade e no estado.

É importante entender que a palavra veto não pode se confundir com “proibido proibir”. O “veto” é específico a não inserção de um item da nova lei e não entra no mérito se pode ou não proibir.

O veto simplesmente significa que naquela lei, em âmbito federal, não foi incluído o texto que dava, de forma clara e objetiva, o direito ao síndico de decidir sobre o fechamento dos espaços.

Logo, para essa questão, devemos continuar acompanhando os decretos do município e do estado para manter ou flexibilizar as medidas de isolamento social no condomínio.

Contudo, algo muito interessante está em vigor e não podemos descartar, além de vir acompanhando com as motivações do próprio presidente. Confira o artigo 12:

Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.

Nesse ponto, temos duas novidades: Está permitida e respaldada a realização de assembleia virtual e o mandato do síndico está assegurado até 30 de outubro de 2020.

Para a assembleia virtual, informamos que a Sindacom possui todos os equipamentos necessários para dar suporte aos seus clientes para essas reuniões sejam realizadas. Nos consulte sobre valores e condições.

Para assuntos da pandemia, esse instrumento pode ser fundamental para auxiliar o síndico nas tomadas de decisões, dando maior respaldo as medidas de proteção ao coronavírus e eventuais outros assuntos de igual importância na rotina do condomínio.

Contudo, acreditamos que a assembleia ordinária deva ser realizada de forma mista, ou seja, via videoconferência, mas também dando a oportunidade da opção presencial para aqueles que desejarem e se sentirem confortáveis, respeitando todas as medidas de distanciamento social e higiene.

Essa preocupação se deve pelos princípios fundamentais de qualquer assembleia que se resume na acessibilidade e publicidade integral. Ou seja, todos devem possuir condições de participar, votar e ser votado.

Consideramos que exigir que todos os proprietários, de diferentes faixas etárias e condições financeiras, possuam internet e equipamentos específicos possa ferir um desses princípios e provocar questionamentos.

Logo, para assembleias onde o assunto trate de questões emergenciais, do enfrentamento da pandemia, não consideramos grande risco de impugnação ou talvez possa ter melhor respaldo jurídico.

Já assembleias de prestação de contas, eleição de síndico e de outros representantes possa ser visto como oportunismo e causar desconfiança política por parte de moradores interessados.

Sem contar que a própria lei já oferece respaldo para que o síndico, que não tenha feito sua assembleia ordinária a partir de 20 de março, permaneça no cargo até 30 de outubro desse ano.

Em consequência a essas determinações federais, se faz necessário acompanhar a atualização do certificado digital e do prazo de expiração da conta bancária, que exige ata de eleição.

Também mantemos dúvida como seria formalizado uma assembleia virtual no cartório, necessário registro para novos síndicos e orçamento. Uma assembleia mista permite a assinatura dos participantes e do quórum virtual que estiver em suas unidades.

No momento, é fundamental atenção e acompanhamento as determinações de flexibilização e a manutenção das obrigações como evitar aglomerações e uso de máscara na cidade e na área comum.

Nesse mesmo contexto, é importante que o condomínio continue fornecendo todo EPI e itens de higiene a seus funcionários. Além de manter o rigor na limpeza das áreas comuns.

Caso algum condomínio tenha interesse em realizar uma assembleia virtual ou mista, nos consulte para que possamos avaliar, auxiliar na montagem e realizar os testes prévio de toda estrutura.


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